График: как изменились цены на недвижимость в Эстонии, если измерять их в золоте?

03.09.2025
Автор: аналитик Tavid Майт Краун

Большинство людей отслеживает цены на недвижимость в евро. Однако евро последовательно теряет свою покупательную способность. Что, если измить цены на недвижимость в настоящих деньгах – в золоте?

Оказывается, что выраженные в золоте цены на квартиры опустились до наименьшего уровня с 2013 года. Это означает, что для людей, которые в последние десятилетия хранили свои сбережения в золоте, цены фактически не выросли.

Оценка стоимости активов в золоте и сопоставление данной стоимости с другими товарами и активами позволяет увидеть реальную динамику изменения цен и покупательной способности. Современная денежная система устроена так, что евро постоянно обесценивается. Цена золота, среди прочего, отражает падение стоимости евро.

На графике ниже видно, как менялась средняя цена метра жилья (квартиры) с 1997 года в пересчёте на золото. В целом наблюдается боковое движение. Единственным значительным исключением был период стремительного роста цен 2003–2008 годов и последующий обвал рынка недвижемости.

Самая низкая цена с 2013 года

В третьем квартале текущего года средняя цена унции золота составила 2860 евро. Средняя цена квадратного метра жилья, по данным Земельного департамента (Maa-amet), достигла 2062 евро. Чтобы узнать, сколько унций золота стоит один квадратный метр, нужно разделить цену метра на стоимость унции золота:

2062/2860 = 0,72

Таким образом, сегодня за квадратный метр квартиры нужно заплатить в среднем 0,72 унции золота. Последний раз столь низкий показатель фиксировался в первом квартале 2013 года. Медианное значение за последние 28 лет составляет 0,98 унции. С четвёртого квартала 2023 года цены на квартиры в золоте снизились на 37%.

Эти данные ясно показывают, что для тех, кто в течение последних десяти лет накапливал капитал в золоте, реальные цены на недвижимость не выросли, а даже немного снизились.

Недвижимость и золото движутся синхронно

Из следующего графика видно, что с 1997 года цены на недвижимость и золото двигались в целом схожими темпами.

Оба актива являются физическими активами, которые невозможно воспроизвести искусственно. Оба служат защитой от инфляции и отражают обесценивание ничем необеспеченных фиатных валют.

Сколько годовых зарплат нужно на квартиру в 50 м²?

На диаграмме ниже показано, сколько среднегодовых зарплат потребовалось бы в разные годы, чтобы приобрести квартиру площадью 50 м² (по средней цене квадратного метра). Видно, что, выраженные в заработке, цены не показали значительного роста.

Тем не менее, по сравнению с концом 1990-х и периодом 2009–2013 годов доступность жилья всё же несколько снизилась (если измерять доступность в средних зарплатах). Это означает, что для покупки квартиры сегодня необходимо затратить больше рабочего времени, чем годами ранее.

Стоит ли менять золото на недвижимость?

Если цены на недвижимость в золоте упали на столь низкий уровень, разумно ли продать золото и купить недвижимость? Вопрос многогранный, и ответ зависит от конкретного человека и его целей.

По моему мнению, сегодня в западном мире (в часности в Эстонии) наблюдается стагфляционная среда, характеризующаяся слабым экономическим ростом и высокой инфляцией. Стагфляцию усугубляют старение населения, рекордная долговая нагрузка государств, дефициты бюджетов, геополитическая поляризация и деглобализация. Подобная среда крайне благоприятна для физических (материальных) активов и, вероятно, сохранится ещё долгие годы.

Как это отразится на ценах на недвижимость?

• С одной стороны, стагфляция поддерживает цены на жильё, так как недвижимость является физическим активом, который в долгосрочной перспективе защищает от инфляции.
• С другой стороны, слабый экономический рост, рост имущественного неравенства, повышение налогов и падение покупательной способности населения оказывают давление на цены и спорс. Это мы и наблюдаем в последние годы: цены на товары в Эстонии растут, тогда как рынок жилья движется вбок. Всё меньше людей могут позволить себе покупку недвижимости.

Перспектива

Считаю более вероятным, что золото в ближайшие 5–10 лет опередит рынок недвижимости в Эстонии по темпам роста цен. Однако важно учитывать, что распределение активов (доля недвижимости и доля золота в инвестициях) у каждого инвестора индивидуально и зависит во многом от горизонта инвестиций, уровня приемлемого риска и общих целей.