Автор: аналитик Tavid Майт Краун

Доходность сельскохозяйственных земель за обозреваемый период превзошла показатели пенсионных фондов почти в десять раз. Реальные активы же значительно опередили динамику роста Таллиннской биржи. В данном обзоре мы представим детальный анализ ценовых изменений по ключевым классам активов: жилой недвижимости, лесным угодьям, сельскохозяйственным землям, золоту, акциям и пенсионным фондам за последние десятилетия.

Анализ учитывает исключительно рост стоимости самих активов.  Реинвестированные дивиденды учитываются только в показательях Таллинской биржи. В других расчетах не учитываются арендные платежи, государственные субсидии для землевладельцев и доходы от сдачи в аренду.

График, представленный ниже, отражает динамику стоимости сельскохозяйственных земель, лесных угодий, золота и индекса Таллиннской биржи начиная с 1997 года. Выбор начальной точки обусловлен наличием достоверных данных о ценах на сельскохозяйственные и лесные угодья в Земельном департаменте начиная именно с этого периода. Отметим, что индекс Таллиннской биржи был запущен в июне 1996 года.

Данные по ценам на квартиры будут представлены в следующем графике, поскольку Земельный департамент располагает достоверной статистикой только с 2003 года. Несмотря на то, что сбор данных осуществлялся и в 1990-х годах, в конце десятилетия процесс был временно приостановлен на несколько лет.

Сравнительный анализ за период 1997–2024

На представленном графике отчетливо видно, что с 1997 года наибольший рост стоимости продемонстрировали сельскохозяйственные земли. За 33 года их стоимость увеличилась на впечатляющие 2251%. Остальные классы активов показали следующую динамику: лесные угодья выросли в цене на 979%, золото прибавило 741%, а индекс Таллиннской биржи вырос на 563%. Особо стоит отметить, что темпы роста стоимости сельскохозяйственных земель существенно ускорились в последние годы на фоне инфляционных процессов в экономике.

Также стоит отметить, что индекс Таллиннской биржи был создан уже в 1996-м году и вырос к концу года на 160%. Если добавить первый год к периоду сравнения, то рост за период 1996-2024 составляет 1633 процента.

Сравнительный анализ 2003–2024, включая жилую недвижимость и пенсионные фонды

На следующем графике представлена процентная динамика стоимости активов начиная со второго квартала 2003 года. В анализ добавлены данные по жилой недвижимости (квартирам) и индексу пенсионных фондов. Точкой отсчета для всех активов выбран 2003 год — период, с которого доступны данные по рынку жилья.

Примечательно, что вопреки распространенному мнению, фондовый рынок Эстонии за последние 21 год не смог превзойти рост стоимости реальных активов, несмотря на значительно более высокий уровень риска при инвестировании в акции.

Особенно показательна динамика пенсионных фондов, которая почти в десять раз уступает росту стоимости сельскохозяйственных земель. По сравнению с остальными активами доходность пенсионных фондов также демонстрирует отставание как минимум в три раза. Более того, пенсионные фонды едва превосходят официальный уровень роста потребительских цен.

Среднегодовая доходность активов

Для более корректного сравнения мы также перевели все показатели доходности к среднегодовому значению за последний 21-летний период. Выбор именно такого временного горизонта обусловлен наличием полных данных по всем рассматриваемым классам активов.

Результаты анализа демонстрируют явного лидера – сельскохозяйственные земли. Второе и третье места занимают золото и лесные угодья соответственно. Доходность сельскохозяйственных земель в Эстонии за 21 год оказалась выше даже общей доходности американского фондового рынка (с учетом реинвестированных дивидендов). Именно индекс S&P 500 (объединяющий 500 крупнейших компаний США) является одним из самых популярных способов инвестирования в акции среди инвесторов.

Анализ просадок: оценка рисков активов

При оценке уровня риска активов применяются различные методологии. Как правило, уровень риска отражается в волатильности (колебаниях) цены актива. В рамках нашего исследования мы идентифицировали пять крупнейших периодов падения каждого актива, что позволяет получить репрезентативную картину присущих им рисков. На представленном ниже графике отражена максимальная просадка каждого актива за 21 год. Детальный анализ пяти крупнейших падений будет представлен во второй части обзора, где каждый актив рассматривается отдельно.

Анализ максимальных просадок с 1997 года указывает на то, что акции являются наиболее волатильным классом активов. За рассматриваемый период Таллиннская биржа пережила две масштабные коррекции, превышающие 70%. Для сравнения, максимальные просадки по другим активам находятся в диапазоне от 26% до 51%. Наименьшую волатильность продемонстрировал индекс пенсионных фондов с максимальной просадкой в 26%. Золото также показало относительную устойчивость с максимальным падением в 29%.

Важно отметить, что для всех активов использовались квартальные данные по ценам, поскольку именно в таком формате они доступны в Земельном департаменте. Хотя для золота и акций существуют значительно более детальные данные (дневные котировки), в целях корректного сравнения их цены также были приведены к квартальному базису.

Детальный анализ по классам активов

В дальнейшем анализе рассмотрим динамику каждого актива в отдельности. Основной период анализа охватывает 2004–2024 годы, поскольку за этот период доступны данные по жилой недвижимости и пенсионным фондам. При наличии данных также проанализируем период 1997–2024 годов.

Феноменальный рост стоимости сельскохозяйственных земель

За 33 года стоимость сельскохозяйственных земель выросла более чем в 20 раз. Причем за последние 21 год рост составил около 1500 процентов, что существенно превосходит доходность всех других классов активов в Эстонии. Максимальные просадки были относительно умеренными по сравнению с другими активами, находясь в диапазоне 16–43 процента.

Нужно учесть, что в расчетах не учитывались потенциальный арендный доход или субсидии PRIA (Департамент сельскохозяйственных регистров и информации). Также не учитывался земельный налог. Существенным преимуществом сельскохозяйственных земель является возможность генерирования пассивного дохода в виде арендной платы. Среднегодовая доходность от прироста капитала по сельскохозяйственным землям в Эстонии с 1997 года составила 10,1 процента. В период 2004–2024 годов средняя годовая доходность достигла впечатляющих 14,6 процентов — это исключительно высокий показатель, который, согласно исследованиям, способны достичь менее 10 процентов профессиональных инвесторов.

Золото существенно опередило инфляцию

С начала 2000-х цена на золото выросла практически в десять раз. Важно отметить, что последние пара десятилетий были исторически благоприятным периодом для этого драгоценного металла. В период 2004–2024 годов среднегодовая доходность золота составила 10,1 процента, что значительно превысило темпы инфляции в Эстонии. Если рассматривать доходность золота с 1971 года, когда мировая экономика оконьчательно отказалась от золотого стандарта, средняя годовая доходность составляет 8 процентов.

С точки зрения максимальных просадок золото является одним из самых стабильных активов среди рассматриваемых. Более стабильным оказался только индекс пенсионных фондов. Однако здесь следует учитывать, что в индекс включены 26 фондов с различными уровнями риска. При этом пенсионные накопления граждан, как правило, инвестированы в один конкретный фонд, где колебания стоимости для большинства фондов были более существенными.

Индекс Таллиннской биржи: один из самых волатильных активов

С 1997 года Таллиннская биржа выросла на 533 процента, а в период 2004–2024 годов среднегодовая доходность составила 8,5 процентов. Анализ максимальных просадок показывает, что Таллиннская биржа была наиболее рискованным из рассматриваемых активов – дважды падения превышали 70 процентов.

Примечательно, что после создания индекса Таллиннской биржи, с 1996 года до лета 1997 года, произошел более чем двукратный рост. Таким образом, с момента создания индекса (июнь 1996 года) он вырос более чем на 1500 процентов. Это наглядно демонстрирует, насколько существенно смещение начальной точки анализа всего на один год может повлиять на итоговые результаты исследования.

Рост цен на лесные угодья сопоставим с акциями

В период 2004–2024 годов цены на лесные угодья выросли на 501 процент, а с 1997 года рост составил 979 процентов. По сравнению с сельскохозяйственными землями, цены на лесные угодья демонстрировали более высокую волатильность, при этом максимальное падение было зафиксировано во время экономического кризиса 2008–2009 годов, когда стоимость лесных угодий снизилась на 51 процент.

Важно учитывать, что за 33 года лес некоторых пород успевает достичь зрелости. В случае, если лес на участке был один раз вырублен и заново высажен, общая доходность была бы значительно выше.

Рост цен на жилую недвижимость более сдержанный

По жилой недвижимости (жилые квартиры и дома) данные до 2003 года отсутствуют. Средняя годовая доходность инвестиций в недвижимость за период 2004–2024 годов составила 7,8%, не учитывая потенциальный доход с арендны. Самое значительное падение цен на недвижимость произошло после финансового кризиса 2008 года, достигнув 51%. Следующее по величине снижение составило всего 8%.

Доходность пенсионных фондов оказалась крайне низкой

Наихудшую доходность продемонстрировали эстонские пенсионные фонды. Индекс EPI, отражающий совокупную доходность пенсионных фондов, вырос за период 2004–2024 годов всего на 144%. С 2003 года наивысшую доходность показал пенсионный фонд LHV L. Подробный анализ на эту тему можно найти в сравнительном исследовании пенсионных фондов и золота. Примечательно, что даже самый доходный пенсионный фонд с доходностью около 270% с 2003 года уступает всем вышеупомянутым активам.