Graafik: kuidas on muutunud Eesti kinnisvara hinnad kullas mõõdetuna?

21.08.2025
Autor: Tavidi analüütik Mait Kraun

Enamus inimestest jälgib kinnisvarahindasid eurodes. Eurod kaotavad aga järjepidevalt väärtust. Mis siis, kui mõõta kinnisvarahindasid päris rahas – kullas?

Tuleb välja, et kullas mõõdetuna on korteriomandite hinnad langenud madalaima tasemeni alates 2013. aastast. See tähendab, et inimeste jaoks, kes on viimastel aastakümnetel sääste kullas hoidnud, pole hinnad tegelikult tõusnud.

Hindade mõõtmine kullas aitab näha, millised on olnud varade ja kaupade reaalsed hinnamuutused. Praegune rahasüsteem on disainitud nõnda, et euro kaotab järjepidevalt oma väärtust. Kulla hind peegeldabki muu hulgas euro väärtuse kahanemist.

Allpool oleval graafikul on näha, kuidas on muutunud korterite keskmine ruutmeetri hind alates 1997. aastast kullas mõõdetuna. Näeme, et suuremalt jaolt on toimunud külgsuunaline liikumine. Ainukese suurema erandina joonistub välja 2003-2008 aastate kinnisvarabuum ning sellele järgnenud krahh.

Soodsaim hind alates 2013. aastast

Jooksva aasta kolmandas kvartalis on kulla keskmine untsihind olnud 2860 eurot. Korterite keskmine ruutmeetri hind on Maa-ameti andmetel aga 2062 eurot. Kui tahame teada, mitu untsi kulda üks ruutmeeter maksab, peame jagama ruutmeetri hinna kulla hinnaga:

2062/2860=0,72

Hetkel tuleb seega ühe ruutmeetri korteri eest välja käia keskmiselt 0,72 untsi kulda – niivõrd odav oli kinnisvara kullas mõõdetuna viimati 2013. aasta esimeses kvartalis. Viimase 28 aasta mediaan on olnud 0,98 untsi. Alates 2023. aasta neljandast kvartalist on korterite hinnad langenud kullas mõõdetuna 37 protsenti.

Need andmed näitavad ka selgelt, et inimeste jaoks, kes on viimase 10 aasta jooksul kinnisvara ostuks kapitali kullas kogunud, pole reaalhinnad tegelikult tõusnud, vaid hoopis pisut langenud.

Kinnisvara ja kulla hind on liikunud sarnases taktis

Allpool olevalt graafikult näeme, kuidas alates 1997. aastast on kinnisvara ja kulla hinnad liikunud enam-vähem samas rütmis.

Mõlemad on reaalvarad, mida ei saa kunstlikult juurde tekitada ega juurde trükkida. Mõlemad kaitsevad inflatsiooni vastu ning peegeldavad tagamata fiat-valuuta väärtuse langust.

Mitme aastapalga eest saab 50m² korteri?

Järgneval tulpdiagrammil on näha, mitme aasta keskmise palga oleks pidanud vastaval aastal säästma, et osta keskmise ruutmeetri hinna alusel 50 ruutmeetrine korter. Näeme, et palgas mõõdetuna pole väga suurt hinnakasvu toimunud.

Tõsi küll, võrreldes 90ndate lõpuga ning aastatega 2009-2013 on kinnisvara taskukohasus siiski mõnevõrra langenud. See tähendab, et korteri ostuks tuleb panustada rohkem tööaega kui varem.

Kas oleks mõistlik vahetada kuld kinnisvara vastu?

Kui kullas mõõdetuna on kinnisvara hinnad niivõrd madalale langenud, kas siis tasuks oma kuld vahetada kinnisvara vastu? See on küllaltki mitmetahuline küsimus ning vastus sellele oleneb paljuski inimesest.

Minu hinnangul oleme hetkel läänemaailmas (ja eriti Eestis) stagflatsioonilises keskkonnas, mida iseloomustab nigel majanduskasv ning kõrge inflatsioon. Stagflatsiooni süvendavad rahvastiku vananemine, riikide rekordilised võlakoormad ning eelarvete puudujäägid, geopoliitiline polariseerumine ning deglobaliseerumine. Taoline keskkond on reaalvarade jaoks äärmiselt soosiv ja kujunenud olukord kestab arvatavasti veel aastaid.

Kuidas mõjutab see keskkond kinnisvara hindasid?

• Ühelt poolt on stagflatsioon kinnisvarahindadele positiivne, sest kinnisvara on reaalvara, mis aitab pikaajaliselt inflatsiooni eest kaitsta.
• Teisalt mõjutab kehv majanduskasv, varalise ebavõrdsuse kasv, maksutõusud ning inimeste ostujõu langus kinnisvarahindu negatiivselt. Seda olemegi viimastel aastatel näinud – kaupade hinnad Eestis kasvavad, samas kui kinnisvarahinnad on liikunud külgsuunas. Aina vähem on inimesi, kes saavad endale kinnisvara lubada.

Väljavaade

Minu hinnangul on tõenäolisem, et kuld ületab hinnakasvult Eesti korterite hindasid ka järgneva 5-10 aasta kokkuvõttes. Samas on oluline märkida, et varade osakaalude jaotused (kui suur osa kinnisvaras, kui suur osa kullas) on igal inimesel individuaalsed ning sõltuvad tema investeeringute ajahorisondist, riskitaluvusest ja eesmärkidest.